¿Puede quitar la cerca de un vecino en su propiedad? Los expertos legales opinan

Las buenas cercas son buenos vecinos, a menos que su vecino tenga las suyas en su propiedad. «Los propietarios de viviendas a menudo no se dan cuenta de que las disputas sobre cercas no se tratan sólo de la cerca, sino de derechos de propiedad», dice Jonathan White, socio gerente de Jordan & White, LLC. «Si una invasión se deja en paz durante el tiempo suficiente, puede crear ambigüedad legal sobre la línea fronteriza».

Entonces, ¿cómo se pueden evitar estos enigmas? Aquí, nuestros expertos explican cómo determinar el límite de su propiedad, estrategias de comunicación efectivas y si puede o no quitar la cerca de su vecino.

Cómo saber si hay una cerca en su propiedad

«Su propiedad tiene una cerca si no se extiende exactamente a ambos lados del límite de la propiedad», dice Johana Williams, gerente regional de Utopia Management. «Ese es el límite legal que separa su propiedad y la de su vecino».

Hay varios pasos que le ayudarán a determinar los límites legales de su propiedad. La primera es la investigación personal.

«Obtenga una copia de la escritura y una copia del plano de la parcela del momento en que se compró la casa», dice Rick Payne, director jurídico del bufete de abogados inmobiliarios de Boston Ligris + Associates. «Si no tiene esos documentos, puede comunicarse con el abogado que manejó el cierre cuando se compró la propiedad para ver si conservaron los registros».

Si el abogado no tiene los registros o no están disponibles, siempre se puede obtener una copia de su escritura en línea, ya que es un asunto de registro público.

«Una vez que tenga esta información, puede recorrer los límites de su propiedad para ver si puede localizar algún marcador de límite de propiedad, como tuberías de hierro, monumentos de piedra, agujeros perforados o estacas de madera», dice Payne. «Pero incluso si tiene toda la documentación y puede localizar los marcadores de los límites de la propiedad, dicha información no es indiscutible y no sería prueba suficiente en ningún litigio para determinar la línea límite real».

El segundo paso es contratar a un agrimensor autorizado y asegurado para que realice un estudio instrumental de su propiedad. Esto puede proporcionar la ubicación exacta de la cerca en relación con el límite de su propiedad.

«Hay algunos tipos diferentes de estudios que el topógrafo puede sugerir, dependiendo de si solo está buscando la ubicación precisa de la cerca o si desea el diseño exacto de todos los límites de su propiedad», dice Payne. «Un estudio por instrumentos también mostraría cualquier servidumbre o derecho de paso dentro o alrededor de la propiedad que pueda haberle dado al vecino derechos para construir una cerca en su propiedad».

Entendiendo la posesión adversa

Una encuesta es un excelente punto de partida, pero no necesariamente es el final de la consulta.

«El propietario debe considerar la posibilidad de que el límite de la propiedad se haya movido debido a posesión adversa», dice Robert Pennell de The Law Offices of Robert Grant Pennell, LLC. «Este es un concepto legal que se aplica cuando alguien distinto del propietario ha poseído (o utilizado) ‘abierta y notoriamente’ la propiedad durante el período de tiempo requerido. Si se han cumplido los requisitos para la posesión adversa, entonces la propiedad ha sido adquirida por el poseedor adverso, independientemente de lo que diga la encuesta».

Una valla mal colocada está lista para un reclamo de posesión adversa, dice Pennell, porque claramente cumple con el requisito abierto y notorio.

“Si instalo una cerca alrededor de mi jardín que se extiende hasta el jardín de mi vecino, abierta y notoriamente estoy poseyendo esa parte de su jardín”, dice. «Si la cerca permanece durante el período requerido, entonces seré dueño de esa parte de su jardín, independientemente de lo que diga cualquier estudio. En Missouri, donde practico, el período de tiempo requerido para adquirir la propiedad mediante posesión adversa es de 10 años».

Por lo tanto, si ha existido una cerca en un lugar determinado durante el período de tiempo requerido, entonces se considera que el límite de la propiedad se ha movido para incluir cualquier parte de la propiedad que la cerca cerró al vecino. «Tampoco importa si ha habido diferentes propietarios de la propiedad», dice Pennell. «Lo que importa es cuánto tiempo lleva la valla invadiendo la propiedad del vecino».

Cómo hablar con tu vecino

Incluso las relaciones más amistosas y favorables a los vecinos pueden desviarse y convertirse en algo conflictivo cuando se trata de tierras o cuestiones de zonificación en disputas fronterizas. «Por lo tanto, sería prudente consultar con un abogado de bienes raíces antes de acercarse a su vecino, o incluso antes de tomar la decisión de completar un estudio», dice Payne.

Un abogado con experiencia en bienes raíces le explicará el significado legal de la información que ha recopilado, ya sea por su cuenta o mediante una encuesta. Luego realizarán investigaciones adicionales y lo ayudarán a determinar los mejores pasos a seguir para acercarse a su vecino.

“Dependiendo del estado de la relación actual con el vecino, el abogado puede recomendarle que se acerque a él en persona y tenga una conversación amistosa sin demandas, amenazas o acusaciones para ver cuál es la posición de su vecino sobre la propiedad o la ubicación de la cerca”, dice Payne.

«Es posible que le digan que redacte una carta personal con la documentación, ya que esto es menos contradictorio que pedirle al abogado que redacte la carta. O pueden pedirle al abogado que redacte la carta informando al vecino sobre su posición sobre el asunto y cuál es su objetivo final».

¿Cuándo se puede quitar la cerca de un vecino?

Puede quitar la cerca de un vecino de su propiedad solo si tiene su permiso, y Payne sugiere obtener ese permiso por escrito. “De lo contrario, no podrás ‘autoayudarte’ y quitar la valla de tu vecino de tu propiedad”, afirma. «Incluso si se determina que la cerca está en su propiedad, no debe quitarla sin una orden judicial».

Hay circunstancias muy limitadas en las que un tribunal puede estar dispuesto a permitir la autorremoción.

“Pero el removedor debe demostrar ante el tribunal que la cerca está claramente en su terreno, que el vecino ha sido notificado formal y legalmente de la invasión, que el propietario de la cerca no ha actuado dentro de un período de tiempo razonable después de recibir la notificación y que el vecino no tiene ningún reclamo por posesión adversa del terreno donde se asienta la cerca”, dice Payne. «Los jueces normalmente no aprueban acciones unilaterales en disputas legales que deberían ser resueltas por el tribunal, incluso si en última instancia tienes razón en la disputa».

Otra posible repercusión: la remoción de la cerca sin un acuerdo o una orden judicial podría someter a la persona que quitó la cerca a responsabilidad civil y posiblemente penal por daños a la propiedad, conversión (que es control no autorizado o toma de la propiedad de otra persona), invasión de propiedad privada e incluso acoso.

“No vale la pena correr el riesgo de autoayuda”, advierte Payne, “y podría someter al removedor a multas, daños y sanciones superiores al costo total involucrado”.

Cómo quitarlo

La mejor y más segura manera de quitar una cerca que se encuentra en su propiedad es tratar la remoción como un proceso de dos pasos, dice Payne. “Primero, el proceso legal para obtener la autoridad”, dice, “y luego la remoción física de la cerca de su propiedad”.

La forma más sencilla de resolver el problema es que ambas partes reubiquen la cerca en la ubicación exacta del límite de la propiedad. «Esto le ahorrará a usted y a los futuros propietarios muchos dolores de cabeza, pero requerirá un costo inicial», dice Williams. «Si resuelve este asunto con su vecino de manera amigable desde el principio, es muy probable que acepten un acuerdo de costos compartidos».

Derribar físicamente la valla usted mismo debería ser el último recurso, y sólo después de haber confirmado el derecho legal a hacerlo. «Algunos propietarios optan por contratar a un contratista autorizado para que la remoción quede documentada y evite daños a otras estructuras», dice White.

Pennell nunca saldría y quitaría una valla, estuviera o no legalmente permitido hacerlo. «Puede haber responsabilidad asociada con la eliminación de una valla», dice. «Por ejemplo, si quita una sección de la cerca que rodea al ganado, puede ser responsable de los daños sufridos en un accidente automovilístico causado por el ganado que se suelta».

La conclusión

Consulte con un abogado con experiencia en bienes raíces para ayudarlo a resolver el asunto desde una posición de fortaleza para obtener el resultado deseado legalmente. «Incluso las relaciones más amistosas se rompen en disputas por tierras y dinero», dice Payne.

Haz una encuesta, habla con tu vecino y documenta todo antes de tocar la cerca. «Te protege legalmente y preserva la buena voluntad en el vecindario», dice White, «lo que casi siempre vale la pena dar un paso adicional».